Published On: Mon, Mar 13th, 2017

Saatnya Ekspansi Bisnis Properti

Berita terkini yang sedang hangat dibicarakan adalah Saatnya Ekspansi Bisnis PropertiSetelah letoi sejak 2014, bisnis properti diharapkan menggeliat tahun ini. Para pengembang mulai mengambil ancang-ancang untuk ekspansi.

KABUT masih bergayut di langit bisnis properti. Terutama di Jakarta, bisnis apartemen masih lusuh. Toh begitu, para pengembang sudah mulai mengambil ancang-ancang untuk melakukan konsolidasi bisnis mereka. Sejumlah kalangan meyakini bahwa usai pilkada nanti, langit properti bakal cerah. Sementara di daerah, naiknya harga komoditas pertambangan di pasar internasional diperkirakan bakal membuat pasar properti bergairah.

Benarkah? Theresia Rustandi, Wakil Ketua Umum Real Estate Indonesia atau REI, berharap begitu. Jika tidak pun, kata dia, “The show mustgo on. Kami akan tetap menjalankan bisnis.”

Sekretaris Perusahaan PT Intiland De-velopment Tbk. itu menjelaskan bahwa apa yang dilihat pebisnis bukan pelaku industrinya, melainkan masyarakat secara umum. Apakah mereka mengambil sikap wait and see atau tidak. “Faktor utamanya lebih ke stabilitas dan kepercayaan kepada pemerintah. Itu yang penting. Jadi, kalau kedua hal tersebut terwujud, permintaan bisa naik lagi,” tambahnya kepada SINDO Weekly, Kamis pekan lalu.

Toh, Theresia memperkirakan lonjakan pembelian properti itu dimulai pada April atau Mei 2017. “Para investor akan melihat siapa calon yang menang (di Pilkada DKI), lalu mengambil langkah ke depannya,” ujarnya.

Dalam dua tahun ini, banyak proyek apartemen di Jakarta yang tertunda akibat pasar yang belum bersahabat. Sejumlah pengembang banyak yang membatalkan atau menunda pembangunan proyek anyar. Akibatnya, prediksi tingkat pasokan baru apartemen sedikit terkoreksi sehingga membuka peluang penyerapan tinggi.

Nah, kini sejumlah emiten properti mulai menggerakkan bisnisnya. Pekerjaan yang tertunda pada tahun lalu mulai digarap pada tahun ini. PT Intiland Development Tbk., misalnya, akan meluncurkan proyek apartemen di Kebon
Melati, Jakarta Pusat.

Proyek tersebut mestinya diluncurkan tahun lalu, tetapi bergeser ke pertengahan tahun ini. Archied Noto Pradono, Direktur Pengelolaan Investasi dan Modal PT Intiland Development Tbk., mengakui penundaan itu dilakukan terkait pasar yang memang kurang mendukung. Hanya saja, Archied menganggap proyek baru ini diuntungkan oleh lokasinya yang premium.

Selain proyek Kebun Melati, Intiland juga masih menjajaki peluang bagi peluncuran apartemen South Quarter,
Jakarta Selatan. Proyek tersebut berdampingan dengan kompleks perkantoran dan ritel South Quarter yang telah beroperasi tahun lalu. Ekspansi Intiland ini agak berani. Soalnya, emiten ini masih memiliki sejumlah proyek
apartemen di Jakarta yang belum sepenuhnya terserap, misalnya proyek apartemen

Regatta, Aeropolis, dan iPark Avenue.

Intiland tak sendiri. PT Bumi Serpong Damai Tbk. juga mulai menjajaki peluang pasar apartemen di Jakarta kendati masih memiliki satu proyek apartemen di Jakarta yang belum terserap pasar sepenuhnya, yakni The Elements di kawasan Rasuna Epicentrum, Jakarta Selatan. Penyerapan proyek emiten dengan kode saham BSDE ini sejak tahun lalu baru 30%. Meski begitu, perseroan tinggal memasarkan 20% lagi. Sebab, 50% lainnya akan ditahan untuk disewakan kembali oleh perseroan. Gross development value (GDV) proyek tersebut mencapai Rp 1,3 triliun.

Pada bulan lalu, BSD meluncurkan proyek apartemen baru di Jalan TB Simatu-pang, yakni Southgate Residence yang terdiri atas dua menara. Proyek tersebut merupakan bagian dari superblok Southgate 5,4 hektare yang terdiri atas Aeon Mali, satu menara kantor, dan satu menara lain yang akan ditentukan kemudian.

“Kami melihat apartemen Jakarta potensinya masih lebih baik dibandingkan rumah tapak di BSD City sehingga kami turunkan target marketing sales rumah tapak tahun ini. Namun, kami juga meningkatkan target proyek komersial, termasuk apartemen,” ujar Herman Wijaya, Direktur Manajemen Aset BSDE.

Konsultan properti Colliers International Indonesia mencatat emiten yang menjadwalkan penyelesaian apartemen
baru tahun ini adalah PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR) dengan proyek Holland Village, Nine Residence, serta St. Moritz (The New Ambas-sador Suites Tower dan New Presidential Tower). Selain itu, ada juga PT Bakrieland Development Tbk. (ELTY) dengan proyek Sentra Timur Residence Tower Brown serta PT Cowell Development
Tbk. (COWL) dengan Lexington Residence dan La Terrasse.

Menurut Colliers, tingkat penyerapan apartemen Jakarta yang masih dalam tahap konstruksi per akhir tahun lalu berada di posisi 69%. Posisinya tidak banyak meningkat dari 2015. Padahal, tahun lalu ada cukup banyak stimulus bagi pasar properti, seperti pemangkasan suku bunga Bank Indonesia (BI), relaksasi loan to value (LTV), pembelian inden rumah kedua, dan pemangkasan pajak peralihan dari 5% menjadi 2,5%.

Anton Sitorus, Direktur Riset Savills Property Consultant Indonesia, memaparkan bahwa sejauh yang telah diluncurkan, akan ada 76.000 unit baru apartemen yang akan masuk di pasar Jakarta hingga 2021. Sekitar 35.000
di antaranya selesai pada tahun ini.

Di sisi lain, rata-rata penyerapan tahunan hanya sekitar 10.000 unit. Bila tingkat laju penyerapan tidak banyak berubah, bisa dipastikan pasar apartemen Jakarta tahun ini masih menantang.

Sementara itu, di Tangerang juga tak kalah sibuk. PT Indoserena Dwimakmur segera memulai membangun kawasan superblok Lumina City. Pemancangan tiang perdana proyek ini dilakukan akhir Februari lalu. Pembangunan tahap pertama adalah apartemen pertama, yakni Menara Amsterdam. Ini adalah superblok yang akan terdiri dari apartemen, mal, hotel, dan ruko. Proyek ini merupakan proyek patungan dengan China Triumph International Engineering Co., Ltd.

Martin, Direktur Proyek Lumina City, menjelaskan bahwa pembangunan ditargetkan rampung dalam 36 bulan ke depan. Rencananya, apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 4,5 hektare ini terdiri atas empat menara dengan total 4.064 unit. Menara Amsterdam sendiri terdiri dari 30 lantai yang menampung 1.016 unit. “Setelah Amsterdam, akan dimulai pembangunan menara selanjutnya, yakni Barcelona, Chicago, dan Dubaikatanya.

Sentimen Pasar

Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch, meyakini bisnis properti akan mengalami pertumbuhan lebih baik, yakni sebesar 15% pada tahun ini. Menurutnya, kondisi bisnis properti 2016 sebenarnya sudah mulai meningkat. Pada kuartal ketiga 2016, nilai penjualan naik sebesar 8,1% dan unit penjualan naik sebesar 11,3% di wilayah Jabodetabek dan Banten. “Sayangnya, tren positif ini menurun ketika
memasuki kuartal keempat karena gejolak politik pilkada,” katanya.

Pertumbuhan ekonomi yang positif pada tahun ini bagaimana pun akan mendorong pertumbuhan bisnis properti. Pendorong lainnya yang memberikan banyak vitamin dan kemudahan bagi bisnis properti adalah pemangkasan biaya pajak penghasilan (PPh) untuk pembelian rumah/properti dari 5% menjadi 2,5%. Lalu, pemerintah juga berencana memberi bantuan uang muka untuk pembelian rumah bagi PNS dan ikut sertanya Badan Penyelenggara jaminan
Sosial (BPJS) dalam penyediaan perumahan. Ini tentunya akan memudahkan masyarakat untuk membeli hunian.

Tak hanya itu, program amnesti pajak atau pengampunan pajak tahap kedua juga sukses mendongkrak geliat bisnis
ini. Dari data Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan, hingga 8 Maret, deklarasi aset dan harta hasil amnesti pajak telah mencapai RP 4.461 triliun yang terdiri atas deklarasi dalam negeri sebesar RP 3.298 triliun, deklarasi luar negeri Rp 1.018 triliun, dan repatriasi Rp 145 triliun. Duit ini diharapkan sebagian mengalir ke sektor properti. “Kalau amnesti pajak berhasil, dampaknya pasti luar biasa untuk bisnis properti,” ujar Taufik Hidayat, Direktur Utama PT PP Properti Tbk. (PPRO).

Imam Sudiyono, Direktur Utama PT Wika Realty, juga punya keyakinan yang sama. Optimisme itu ditopang oleh beberapa faktor pendukung, seperti kebijakan BI tentang LTV yang sudah diperlonggar, lalu suku bunga KPR/KPA yang lebih menarik, serta adanya peluang dari kebijakan amnesti pajak yang masih ditunggu dampak positifnya.
Selain ada pertumbuhan ekonomi, Julius J. Warouw, Direktur PT Synthesis Kreasi Utama, bahkan meyakini bahwa pada 2017 produk properti yang hadir di Indonesia akan semakin beragam. “Tidak hanya produk, tetapi juga bakal banyak pengembang asing yang mengembangkan proyek di sini,” ujarnya.

Mulai 2017, Synthesis Development yang semula menghadirkan proyek berupa high rise building (apartemen) berencana membangun rumah baru tapak. “Penting bagi developer lokal untuk terus mencari ide dan kreativitas. Bukan cuma sekadar menyuguhkan sisi desain atau fasilitas menarik, tapi juga harus tahu kebutuhan masyarakat saat ini,” terangnya.

“Kalau pertumbuhan ekonomi turun, sektor yang terlihat turun duluan itu pasti properti. Namun ketika pertumbuhan naik, kami naik terakhir.”

Tak hanya di Jakarta dan sekitarnya, bisnis properti juga menggeliat di sejumlah daerah. Tengok saja proyek properti di Balikpapan, Batam, Lampung, Manado, bahkan Sumatera Barat. RE1 sempat berpromosi kepada investor Arab Saudi saat Raja Salman berkunjung tentang potensi bisnis properti di Indonesia. Soelaeman Soemavvinata, Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia (REI), antara lain menyodorkan proyek The Anai Golf & Resort di Sumatera
Barat yang dikembangkan oleh PT Andalas Anai Permai International.

Proyek ini berjarak 40 km dari Bandara International Minangkabau menuju kota Bukittinggi. Anai Resort seluas
400 hektare terletak di kaki Gunung Tandikat yang sejuk. Lapangan golf ini merupakan satu-satunya lapangan golf
di tengah hutan tropis alami di Indonesia. Demikian pula dengan bangunan vila, tetap mengedepankan keaslian alam sekitar.

PT Wika Realty juga tambah agresif pada tahun ini. BUMN ini memiliki proyek di empat kota: Jakarta, Bandung, Makassar, dan Ubud (Bali). Anak usaha PT Wijaya Karya (Persero) Tbk. itu menyiapkan belanja modal sebesar
Rp 2,4 triliun. Proyek apartemen di Bandung dimulai pada semester pertama 2017.

Begitu juga Grup Sinarmas. Tahun ini, Sinarmas Land masuk pasar properti dengan tiga proyek. Ketiganya masing-masing merupakan mixed use development atau proyek multifungsi dengan residensial baik apartemen maupun
rumah tapak (landed residential) sebagai properti utamanya.

Ishak Chandra, CEO Strategic Development and Services Sinar Mas Land, menjelaskan bahwa proyek pertama mereka adalah properti multifungsi di Nuvasa Bay, Batam, Kepulauan Riau. Di dalamnya terdiri dari apartemen,
ritel, dan rumah tapak. Harga yang dipatok untuk landed residential serentang Rp 1 miliar hingga Rp 15 miliar per unit. Sementara, untuk apartemen strata atau kondominium berharga sekitar RP 500 juta hingga Rpi miliar per unit.

Proyek kedua adalah Superblok Tanjung Barat seluas 5,4 hektare. Di sini, mereka akan membangun apartemen dan ritel. Harga apartemen yang dipatok mulai dari Rp 30 juta per meter persegi. Adapun GDV untuk Superblok Tanjung Barat sejumlah Rp 2 triliun. Proyek ketiga adalah Apartemen Aerium di Taman Permata Buana, Jakarta Barat. Aerium terdiri atas dua menara apartemen dengan harga perdana Rp 30 juta per meter persegi. Proyek ini juga dilengkapi ruang ritel penunjang dengan total nilai GDV Rp 2 triliun.

Hebatnya, para pengembang punya modal lumayan kuat. BI mencatat, sepanjang kuartal ketiga tahun lalu sebanyak 56,24% pengembang di Indonesia mengandalkan dana internal perusahaan sebagai sumber utama pembiayaan pembangunan proyek mereka. Menurut data BI tersebut, komposisi sumber pendanaan para pengembang adalah
laba ditahan (48,79%), modal disetor (38,40%), lainnya (9,46%), dan joint venture (3,35%). Wajar saja jika para pengembang perlu ekstra hati-hati saat menanam duit.

Miftah H. Yusufpatl, Ferdi Christian, dan Andita Rahma

Pertumbuhan ekonomi yang positif pada tahun ini bagaimana pun akan mendorong pertumbuhan bisnis properti.
Pendorong lainnya yang memberikan banyak vitamin dan kemudahan bagi bisnis properti adalah pemangkasan biaya pajak penghasilan (PPh) untuk pembelian rumah/properti dari 5% menjadi 2,5%.